Achat d'une maison sans mise de fond
Finances

Achat d’une maison sans mise de fonds

Cette semaine, je devais vous parler de couple et finances, mais je suis tombée sur une publicité qui a déclenché une alarme dans ma tête de consultante budgétaire :  « Vous voulez devenir propriétaire ? Vous n’avez pas d’argent pour votre mise de fonds ? Pas de problème !  »

Pas si vite ! 

Habituellement, pour acheter une maison unifamiliale ou un condo vous devez verser une mise de fonds qui correspond à 5 % minimum du prix de la propriété. Idéalement, vous devriez même avoir épargné davantage que ce montant minimal.

Toutefois, se faire offrir de financer à 100 %  le prix d’achat d’une maison n’est pas nouveau. Il y a différentes façons d’y arriver — la plupart légales et légitimes — et dans certains cas ce peut être une bonne stratégie financière. Par exemple, dans un marché où la location est beaucoup plus dispendieuse que le coût d’un achat (attention : il y a une différence entre le coût d’un achat et le coût de l’hypothèque !) ou encore pour permettre à des individus ou des familles d’accéder plus rapidement à l’acquisition d’une première maison et les aider à se bâtir un patrimoine.

Cependant, acheter une maison sans mise de fonds est une décision qu’il ne faut pas prendre à la légère ou sur un coup de tête (ou de cœur). Si vous envisagez d’acheter une propriété sans avoir épargné un minimum de 5 % du prix de vente, assurez-vous de connaître le coût réel de cet « investissement » et ses conséquences.

Voici quelques questions à vous poser avant de vous engager :

  1. La toute première, et la plus importante : pourquoi n’avez-vous pas réussi à mettre de l’argent de côté pour une mise de fonds ? Si c’est parce que vous n’avez jamais eu les moyens d’épargner, pourquoi croyez-vous pouvoir le faire lorsque vous serez propriétaires ?
  2. Utilisez-vous une méthode reconnue pour financer votre mise de fonds (RAP, don de votre famille, prêt ou marge, etc.) ou vous offre-t-on « d’arranger » les chiffres (en augmentant artificiellement le coût de la propriété par exemple) ?
  3. Quel sera le coût réel à court et à long terme du financement de votre mise de fonds ? Calculez l’impact sur vos mensualités, mais aussi sur le prix total de votre maison une fois que vous additionnerez les frais supplémentaires, tel que :
    • Le remboursement mensuel et les frais d’intérêts sur votre prêt pour la mise de fonds ;
    • La différence de votre taux de financement qui sera probablement plus élevé si vous financez un pourcentage plus élevé de la valeur de votre maison.
    • Le coût de votre assurance prêt hypothécaire de la SCHL. (Cette prime varie en fonction du % de la mise de fonds).
    • Les frais d’intérêt de cette assurance de la SCHL si vous l’ajoutez à votre hypothèque.
  4. Si vous hypothéquez un montant plus élevé que prévu, déciderez-vous d’allonger la période d’amortissement pour réduire vos mensualités? Si vous remboursez votre hypothèque sur 25 ans au lieu de 15 ans, combien d’intérêts de plus aurez-vous payés à l’échéance de votre prêt ?
  5. Avez-vous assez de liquidité pour assumer les frais de clôture de l’achat de votre propriété ? (frais d’inspection, notaire, taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance hypothèque, remboursement des impôts fonciers payés par le vendeur, etc.).
  6. Est-ce que vous aurez recours au crédit si vous avez un imprévu, une urgence, de l’entretien à faire sur votre maison ? Est-ce que votre nouveau ratio d’endettement vous permettra de le faire ? Est-ce que votre budget vous permet de mettre de l’argent de côté pour l’entretien de la maison ?
  7. Si les taux d’intérêt augmentent ne serait-ce que d’un demi-point au moment du renouvellement de votre hypothèque, serez-vous en mesure d’absorber cette augmentation ?
  8. Si vous avez besoin de rideaux, meubles, tondeuse, etc., aurez-vous les moyens de les acheter ou devrez-vous utiliser du crédit pour assumer vos frais d’installation ?

Un dernier truc, peut-être le plus important — que vous financiez à 100 % ou non votre achat : avant de vous engager, calculez le montant supplémentaire que vous devrez débourser mensuellement pour vivre dans votre nouvelle maison (attention : pas seulement l’hypothèque, mais aussi les taxes, l’entretien, etc.). Mettez cette somme de côté pendant 6 mois et vous verrez si vous pouvez continuer à vivre confortablement. (Pour vous aidez à identifier toutes les dépenses, vous pouvez consulter le document Prévision des dépenses présenté lors de la première semaine du défi.)

Financer l’achat d’une maison ou d’un condo à 100 % n’est pas synonyme de catastrophe financière ou de manque de jugement. Par contre, il faut le faire en connaissance de cause et, surtout, en étant très bien préparé. N’hésitez pas à discuter avec votre conseiller financier et à vous documenter avant de prendre une décision finale. 

Quelques liens qui pourraient vous être utiles :

Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) :  

Info consommation : références et calculatrices.

Revue Protégez-vous : guide détaillé accessible aux abonnés.

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